不動産投資のための物件選びのポイント
投稿日：2014/12/26
不動産投資のための物件選びは、住居用の物件選びとはポイントが異なります。今回は、収益物件の選び方と投資用不動産の売却について、具体的に確認していきましょう。
収益物件の選び方
不動産投資のための物件は、自分が住むために購入する物件ではありません。なので、住むつもりのない土地の物件を購入してもいいのですが、可能な限り自ら足を運び、周辺環境を確認することをおすすめします。その際には人口動態や交通の利便性、賃貸物件の家賃相場といった情報を収集するようにしましょう。
投資後の利回りのことを考えると、立地はとても重要なポイントとなります。収益物件の立地は、特に慎重に選ぶようにしましょう。
次に、新築物件と中古物件を比較してみます。
新築物件の場合、購入価格が高額な上に、建設期間中は家賃収入が見込めない、というデメリットが。しかし、建設と同時に最新設備を整えられるので、当分の間、修繕費用が必要ないというメリットもあります。
一方、中古物件には、新築物件と比べ価格が安いというメリットがあります。しかし、築年数によっては購入後のメンテナンスを考えなければなりません。
耐震性の観点から築年数を考慮するならば、1981年の新耐震設計法施行以降の物件を選ぶようにしましょう。仮に大きな地震が発生した場合、新耐震設計法施行以前の物件と以降の物件とでは、受ける被害に大きな差が生じる可能性があります。
築年数が浅い物件よりも、古い物件の方が比較的利回りが高いと言われています。ですが、物件選びの段階で利回りにばかり気をとられないことも大切です。
投資用不動産の売却
投資用不動産の売却は、居住用の不動産や相続不動産の売却とは異なります。まず、投資用物件の売買を得意とする不動産業者に査定を依頼するところから始めましょう。
投資用物件の査定額は、「取引事例法」と「収益還元法」を合わせて導き出されます。投資用物件の購入を検討する人にとっては、購入価格だけではなく購入後の利回りも重要になるので、このような査定方法がとられているのです。
査定を行う際に必要となる情報はさまざまです。賃料、空室状況、現在の収益や利回りなど……。賃料から算出される収入と、固定資産税や管理費などの支出をしっかり把握し、必要書類は事前に準備しておくようにしましょう。
査定後は媒介契約を締結し、物件の売却を正式に業者に依頼します。投資用物件の売買時に請求される仲介手数料は、他の売却物件と同様、法的な上限がありますので、十分に確認しておかなければなりません。
購入希望者が現れたら、契約条件について交渉します。その後、買主との合意に基づき、売買契約を締結します。売買代金の決済が完了すれば、物件を買主へ引渡します。その時点で、現在の物件借主に物件所有者（貸主）の変更を通知する義務が生じます。借主退室時の保証金や敷金の返還に関しては、新しい貸主に引き継がれます。
投資用不動産は、収益を目的とした不動産です。購入するにも売却するにも、独自の視点が必要となります。
まずは、信頼できる不動産業者を見つけ、色々と相談し、プロの意見を参考にするようにしましょう。
